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【開公司買樓】 用公司名義買樓真係慳到稅? 一文看清好處、注意事項

政府最新公佈的財政預算案2024/25 宣佈樓市全面「撤辣」,亦即於2024年2月28日起取消所有買樓的額外辣稅,包括: 買家印花稅 (BSD) 、新住宅從價印花稅 (NRSD) 和額外印花稅 (SSD)。由2024年2月28日起,無論是非首次置業人士、海外人士、以公司買樓人士、炒賣樓人士,購買物業都只需繳付從價印花稅 (AVD)


自從2010年,政府實施辣招印花稅壓低樓價後,以公司名義購買物業就需要繳付額外印花稅。但最新的財政預算案已全面撤辣,買家以公司名義買樓,比起以往有更大的好處,可以慳到的稅亦大大提高,大大減低置業的成本!下文將一一為您分析開公司買樓的好處、注意事項,值唔值得咁做。



公司買樓


甚麼是公司買樓?用有限公司名義如何買賣物業?

「開公司買樓」是指買家以有限公司的名義購買及持有物業,物業的業主將由有限公司持有,而買家變相持有該有限公司的股份,間接地擁有物業。在香港,因為有限公司在法律上被視為獨立的法人個體,可以以公司名義的身份進行商業活動,如簽署合約、辦理按揭、出租物業、進行房地產和其他資產的交易等等。


亦由於物業是公司資產的一部分,以公司名義買樓後,到想出售物業時,公司股東可以將有限公司以「股權轉讓」 的形式出售,出售全部的公司股權亦即等於將公司持有的物業出售,而買賣交易亦變相為轉讓「公司」而非轉讓「物業」去進行物業交易。當中所要繳付的稅項,亦由原先的物業從價印花稅轉為公司股份轉讓稅率(低至物業成交價的0.2%)。


2024年從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty AVD)

首先,我地要了解一下,如果用個人身份購買物業,究竟要交付多少的稅款?


如果以個人身份購入物業,需要付從價印花稅 (AVD),稅率為100港元至物業價值的4.25%不等,詳細稅率可見下表。

物業售價或價值(以較高者為準)

第2標準税率

3,000,000元或以內

100元

3,000,001元至3,528,240元

100元+超出3,000,000元的款額的10%

3,528,241元至4,500,000元

1.5%

4,500,001元至4,935,480元

67,500元+超出4,500,000元的款額的10%

4,935,481元至6,000,000元

2.25%

6,000,001元至6,642,860元

135,000元+超出6,000,000元的款額的10%

6,642,861元至9,000,000元

3.00%

9,000,001元至10,080,000元

270,000元+超出9,000,000元的款額的10%

10,080,001元至20,000,000元

3.75%

20,000,001元至21,739,120元

750,000元+超出20,000,000元的款額的10%

21,739,121元或以上

4.25%

但要注意一點,以公司名義購買物業仍須支付相應的從價印花稅如果以公司股份轉讓方式進行交易,則無需支付以上的從價印花稅,轉為繳付轉讓有限公司股份的釐印費,以交易金額或資產值的0.2%計算


因此,在買賣過程中,買賣雙方都必須清楚確定是用公司名義買入或是以轉讓有限公司股份形式購入物業


下文將會集中以公司股份轉讓方式購買物業進行分析。


為甚麼要用公司名義買樓?有甚麼好處?


1. 公司形式轉讓物業可慳印花稅,低至0.2%

以「股權轉讓」的方式將公司資產即物業賣給新買家,最大的好處就是慳稅。這種操作之下的買賣,不單單是純粹出售物業,交易的只是公司股權,不是直接物業買賣,就不必繳付買賣物業的從價印花稅(AVD),只需繳付有限公司股權轉換的印花稅低至0.2%。


可節省到的稅項又會有幾多? 可以參考以下例子。

註: 例子只適用於2024年2月28日以後的情況,而從價印花稅率、股份轉讓稅率未來亦時有更改,最新稅率請參考政府網站


假設A先生以個人身份 或以C公司的名義股份轉讓的方式買入價值 $1,000 萬的住宅物業作計算,各自將會交付的稅分別為:


情況一: A先生以個人身份,購買住宅物業

須要交付的印花稅: $270,000 + ($1,000萬 - $900萬) x 10%(從價印花稅率)= $370,000


情況二: A先生以C公司的名義,以股權轉讓方式,購買住宅物業

須要交付的印花稅: $5 + $1,000萬 x 0.2% (股份轉讓稅率)= $20,005*

*假設轉讓股權沒有其他物業以外的資產同時作交易


就以上例子可見,如果以公司名義轉讓股份形式買樓,比起純粹以個人身份買樓,可節省約$350,000的稅款,可見以公司買樓對於買家有莫大的吸引力。


2. 公司開支可扣稅

如以開公司名義購入物業收租,同其他公司營運一樣,物業的開支都可用作扣稅用途,例如:物業裝修費、維修費、管理費、差餉、出租物業的地產經紀佣金、律師費等等,扣除物業租金租入。除此之外,亦可享有利得稅稅務扣減,以及其他免稅額例如:裝修攤分、折舊免稅額等等。所以開公司名義購入物業,可以有多重扣稅優惠。


3. 出租物業稅率可低至8.25%

以公司名義購買物業,另一主要優勢就是可以利得稅代替物業稅


以個人名義購買物業的租金收入都是要繳付物業稅,計算方式如下:

[A]

出租收入

[B]   減:

不能追回的租金

[C]

應評税值(A-B)

[D]   減:

業主繳付的差餉

[E]

(C-D)

[F]   減:

修葺及支出的標準免税額 (E x 20%)


應評税淨值 (E-F)

物業稅 = 應評稅淨值 x 15%


然而,以有限公司投資物業則需繳付利得稅,稅率通常為公司的收入扣除支出後的淨利潤的8.25%,若應納稅淨值高於200萬港幣,稅率則為16.5%。


要注意一點,如果租金年收入(或公司的年收入)未至於多達200萬港幣,因為利得稅只徵收扣除支出後的8.25%,交付利得稅會是較佳的選擇。


成立公司買樓注意事項


1. 銀行不會受理公司名義的買樓按揭,買家或須先full pay

與個人名義買樓申請按揭不同,以公司名義向銀行申請按揭,根據過往經驗,銀行一般都不會受理。如果想以公司「股權轉讓」 的形式買樓,買家一般都是全額支付(full pay)購買物業,持有全額付清的物業的空殼公司後,先可以再到銀行承造按揭


銀行會以股東作為借款人或擔保人,按照股東的收入進行壓力測試,但前提是必須支付購買持有的物業的全部款項。亦因為全額支付的要求,買家在未來轉讓物業(即公司股份)時,對新買家財力有一定要求,變相限制了未來轉賣的機會。


2. 如以非股份轉讓方式轉售物業時,需繳交利得稅

公司在購入物業後,如以非股份轉讓方式放售物業,就變相須要繳交利得稅。舉例說,假如物業在買入時價值 $600 萬,而賣出成交價是 $1,000萬,利得稅則是 ($1,000萬 - $600萬) x 16.5%,即$66萬。而以個人出售物業,由於香港沒有實行資產增值稅的關係,物業升值的部份無須繳交稅項。


但當然,照上文所提及,若買家(即公司持有人)透過轉讓公司股權方式售出物業,就可避免上述物業出售所產生的利得稅,僅需支付股權轉讓相關的印花稅。


3. 花額外時間、費用履行公司條例對有限公司的要求

由於物業以有限公司形式持有,買家每年都需要支付費用為商業登記證續期、聘請核數師進行核數報告、報稅等工作,以符合法例對有限公司的要求。也需要遵守公司條例的要求,除了須要委任公司秘書外,所有支出、收入單據、銀行紀錄要保留最少7年,每年亦要履行申報週年申報表或公司報稅等的工作。


當然,以上有限公司法定的工作,實際上可以由秘書公司一手包辦,費用大概數千至數萬元一年,可以令買家無後顧之憂。


4. 持有物業的公司可能有其他隱藏風險

物業以公司轉讓的形式進行交易,買家可能在接手公司(即物業)時,會發現公司隱藏的內在風險。因此,進行交易之前,必須查明該有限公司是否有隱藏的債務、未繳清的債務、以及潛在的法律訴訟等問題。


以上問題,其實都有解決方案,進行此類交易時,一般都會由律師、核數師事先進行盡職審查(Due Diligence),去檢視公司的核數報告、訴訟紀錄等等,是否存在隱藏的風險,增加買家的信心。


總結

透過公司轉讓的方式購買物業,確實為買家節省了好大部份的首置印花稅,將印花稅壓低至0.2%,相對於個人名義持有物業,亦享有更多稅務扣減。然而,這樣的操作也伴隨著不能承造買樓按揭、需要遵守公司條例的法定責任以及公司潛在的隱藏風險等等的地方,需要買家特別留意。


買賣投資物業是人生的重大決定,作出決定之前,買家應仔細評估自身的財務狀況,事先諮詢專業人士(律師、會計師)的意見,明確認識到進行此類交易的可能後果,從而實現如何合規地避稅。


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